Guia do leilão · Ocupação
Imóvel ocupado em leilão: o que fazer antes do lance e depois de arrematar
É o medo mais comum de quem pensa em leilão: pagar e não conseguir entrar no imóvel porque tem alguém morando lá. Acontece, e é por isso que boa parte dos imóveis ocupados sai mais barata.
Ocupação não é motivo para fugir do imóvel, mas é um custo. Ela leva tempo e dinheiro, e os dois precisam entrar na conta antes do lance, não depois.
Como saber se o imóvel está ocupado
- O anúncio da Caixa costuma informar "ocupado" ou "desocupado". Quando não informa, considere que pode estar ocupado.
- O edital diz de quem é a responsabilidade pela desocupação. Em regra, fica com quem compra.
- Vá até o endereço: luz acesa, roupa no varal, carro na garagem, correspondência.
- Converse com o porteiro, o síndico ou os vizinhos. Eles sabem se quem mora é o antigo dono, um inquilino ou alguém que entrou depois.
Quem pode estar morando lá
O mais comum é o antigo dono, que deixou de pagar o financiamento. Também pode ser um inquilino com contrato, um parente ou alguém sem nenhum vínculo. Cada caso tem um caminho diferente e um tempo diferente, e isso muda o valor que vale a pena pagar.
O caminho legal até as chaves
- Registre o imóvel no seu nome. É o registro no cartório que dá a você o direito de pedir o imóvel de volta.
- Tente o acordo. Uma conversa com prazo de saída por escrito resolve muitos casos. Às vezes, uma ajuda com a mudança sai mais barata que meses de processo.
- Se não houver acordo, vá à Justiça. Existe uma ação própria para a entrega das chaves (a imissão na posse). Nos imóveis retomados por banco, a lei prevê ordem de desocupação em prazo curto depois que o juiz aceita o pedido.
- Receba o imóvel com vistoria. Fotos e registro do estado do imóvel no dia da entrega evitam discussão depois.
Nunca troque a fechadura, corte a luz ou entre no imóvel com gente dentro. Mesmo sendo o dono, isso pode virar processo contra você.
Quanto tempo e quanto custa
Um acordo pode resolver em semanas. Uma ação na Justiça costuma levar meses, dependendo da cidade e de quem ocupa. Enquanto isso, você paga condomínio e IPTU de um imóvel que ainda não usa, e as parcelas, se financiou.
Por isso a ATTIK coloca no teto do lance o custo da desocupação e os meses parados. Um imóvel ocupado pode ser ótimo negócio, desde que o desconto pague esse tempo com folga.
Perguntas frequentes
- Vale a pena comprar imóvel de leilão ocupado?
- Pode valer, porque costuma sair mais barato. Vale quando o desconto cobre com folga o tempo e o custo da desocupação, e quando você não precisa morar nele no mês seguinte.
- Quem paga a desocupação do imóvel de leilão?
- Em regra, quem compra: custas e honorários do processo, se houver, e eventuais acordos. O edital diz se o vendedor assume alguma parte.
- Posso pedir aluguel de quem está ocupando?
- Nos imóveis retomados por banco, a lei prevê uma taxa de ocupação que o antigo dono deve a quem comprou, pelo tempo em que ficou no imóvel. Na prática, cobrar depende de cada caso.
- E se o ocupante for inquilino com contrato?
- O contrato de aluguel pode ter de ser respeitado por um tempo, conforme a data em que foi feito e o que diz a matrícula. É um ponto para conferir antes do lance.
Este guia é informativo e não substitui a leitura do edital de cada imóvel: as regras mudam de um leilão para outro.
