Guia do leilão · Custos
Custos para arrematar imóvel em leilão: o que entra na conta além do lance
O lance é só uma parte do que você paga. Quem esquece o resto descobre, depois do arremate, que o "barato" ficou caro. A boa notícia: quase todos os custos dá para prever antes, lendo o edital e fazendo a conta com calma.
É essa conta que a ATTIK chama de teto do lance: o valor máximo que vale a pena oferecer, depois de somar tudo o que vem junto.
Os custos, um por um
| Custo | O que é | Quanto, em geral |
|---|---|---|
| Comissão do leiloeiro | Paga a quem conduz o leilão ou a licitação aberta. | Costuma ser 5% do valor; o edital informa |
| ITBI | Imposto da prefeitura na transferência do imóvel. | Depende da cidade (na capital paulista, 3%) |
| Cartório | Escritura (quando precisa) e registro na matrícula. | Tabela do estado, conforme o valor |
| Dívidas | Condomínio, IPTU e outras que o edital deixar com você. | Levantar antes do lance |
| Reforma | O que precisa para morar, alugar ou vender. | Orçar com folga: não dá para ver por dentro |
| Desocupação | Acordo ou ação na Justiça, se houver gente morando. | Depende do caso |
| Tempo parado | Condomínio, IPTU e parcelas até o imóvel ser seu de fato. | Meses × custo mensal |
Sobre o ITBI: a base de cálculo costuma ser o valor pago no leilão, e não um valor de referência maior que a prefeitura tenha na tabela. Se a guia vier mais alta, vale questionar.
Como calcular o teto do lance
- Descubra quanto vale o imóvel. Pesquise imóveis parecidos à venda no mesmo bairro e, melhor ainda, os que foram vendidos de verdade.
- Defina a margem que você quer. Para revender, a diferença precisa pagar os custos, o tempo e ainda sobrar lucro. Para morar, precisa compensar o risco e a espera.
- Subtraia tudo o que vem junto. Valor de mercado − margem − custos de compra − dívidas − reforma − desocupação − tempo parado.
- O que sobra é o teto. É o valor máximo do lance. Acima dele, não se dá lance, por mais que a disputa esquente.
Laudêmio: o custo do litoral
Muitos imóveis perto da praia, de rios e de mangues em cidades como Santos, Guarujá e Bertioga ficam em terreno de marinha, que pertence à União. Na transferência, pode ser cobrado o laudêmio, uma taxa de 5% sobre o valor do terreno, e há uma cobrança anual (foro ou taxa de ocupação).
A matrícula do imóvel mostra se ele está nessa situação. Vale conferir antes do lance, porque o cartório pode pedir a certidão da União para registrar.
Exemplo real: o apartamento de Suzano
Na primeira compra do Bruno, sócio da ATTIK, o apartamento foi arrematado por R$ 84 mil, com R$ 8,4 mil de entrada. Em 11 meses, somando entrada, parcelas e custos, saíram do bolso R$ 26,3 mil. O imóvel foi vendido por R$ 163 mil e, depois de quitar o financiamento, sobraram R$ 62 mil de lucro.
O número que importa ali não é o lance: é o total que saiu do bolso. É essa conta, feita antes, que separa um bom negócio de uma dor de cabeça.
Perguntas frequentes
- Quanto custa, além do lance, comprar imóvel de leilão?
- Depende do imóvel, mas some sempre: comissão do leiloeiro (quando houver, costuma ser 5%), ITBI, cartório, dívidas que ficarem com você, reforma e, se estiver ocupado, a desocupação. Por isso o teto do lance é calculado imóvel a imóvel.
- Quem paga o ITBI no leilão?
- Quem compra. O ITBI é pago à prefeitura antes do registro no cartório, e cada cidade tem a sua alíquota.
- Venda direta da Caixa tem comissão?
- Em geral, não há comissão de leiloeiro na venda direta e na venda online. Os outros custos (ITBI, cartório, dívidas, reforma) continuam. Veja as modalidades da Caixa.
- O financiamento cobre os custos de compra?
- Não. O financiamento cobre parte do preço do imóvel. ITBI, cartório, comissão e reforma saem do seu bolso.
Este guia é informativo e não substitui a leitura do edital de cada imóvel: as regras mudam de um leilão para outro.
