Guia do leilão · Como funciona
1ª e 2ª praça: o que muda entre o 1º e o 2º leilão de imóveis
"Praça" é o nome antigo do leilão de imóveis feito na Justiça. Hoje a lei fala em 1º e 2º leilão, mas os dois nomes ainda aparecem em editais e sites de leiloeiros e querem dizer a mesma coisa: duas chances de venda, cada uma com um preço mínimo.
Em resumo: no 1º leilão, o mínimo é o valor do imóvel; no 2º, o mínimo muda para outra referência, que costuma ser menor, mas nem sempre. A regra é uma no leilão de banco e outra no leilão judicial.
No leilão de banco: a regra da Lei 9.514
No leilão de banco de imóvel retomado (na Caixa, o Leilão SFI), a lei dá ao banco 60 dias, depois que o imóvel passa para o nome dele, para fazer o 1º leilão. Se ninguém der lance pelo menos igual ao valor do imóvel, o 2º leilão acontece nos 15 dias seguintes.
No 1º leilão, o mínimo é o valor do imóvel combinado no contrato de financiamento ou, se for maior, o valor que a prefeitura usou para cobrar o ITBI (o imposto da transferência). No 2º, o mínimo vira o valor da dívida, somado a despesas, seguro, impostos e condomínio em atraso.
No leilão judicial: a regra do CPC
No leilão judicial, ligado a um processo na Justiça, o edital traz o valor da avaliação, o preço mínimo e as datas dos dois leilões. O próprio Código de Processo Civil (CPC) segue essa lógica: quem quer comprar parcelado pode propor, até o início do 1º leilão, pelo menos o valor da avaliação e, até o início do 2º, um valor que não seja vil.
Preço vil é o lance baixo demais para a Justiça aceitar: o que fica abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital ou, se o juiz não fixou mínimo, abaixo de 50% da avaliação (art. 891 do CPC).
A proposta parcelada precisa de pelo menos 25% à vista e o resto em até 30 meses, com o próprio imóvel como garantia, e o lance à vista sempre tem preferência (art. 895).
Banco e Justiça, lado a lado
| O que muda | Leilão de banco | Leilão judicial |
|---|---|---|
| Mínimo no 1º leilão | Valor do imóvel no contrato (ou o do ITBI, se for maior) | O preço mínimo do edital, fixado pelo juiz |
| Mínimo no 2º leilão | Dívida mais despesas, impostos e condomínio em atraso | O mínimo do edital; sem ele, 50% da avaliação |
| Tempo entre os dois | Até 15 dias | As datas do edital |
| Parcelamento | Só se o banco aceitar financiamento naquele imóvel | Proposta com 25% à vista e o resto em até 30 meses |
| Se ninguém compra | O banco fica livre para vender de outro jeito | O processo define o próximo passo |
O 2º leilão é sempre mais barato?
Não. No leilão de banco, o mínimo do 2º leilão é a dívida, e ela pode passar do valor do imóvel quando o atraso é longo. Nas fichas de Leilão SFI da Caixa em São Paulo consultadas pela ATTIK em 20/10/2026, havia imóvel com o 2º leilão cerca de 18% abaixo do 1º e imóvel com o 2º leilão mais caro que o 1º.
Esperar o 2º leilão também tem risco: alguém pode comprar no 1º, e o antigo dono pode recomprar o imóvel até o 2º (é o direito de preferência). A pergunta certa não é "vale esperar baixar?", e sim "qual é o meu teto?".
O teto do lance é o mesmo nos dois leilões: valor de mercado menos custos de compra, dívidas que ficam com você, reforma e tempo parado. Veja Custos para arrematar.
Onde ver as datas e os valores
- Na ficha da Caixa: "Valor mínimo de venda 1º Leilão" e "2º Leilão", com as duas datas.
- No edital: as datas, o site do leiloeiro e, no judicial, a avaliação e o preço mínimo de cada leilão.
- No site do leiloeiro: o lance da vez e a regra de prorrogação do prazo.
Para saber o que mais conferir no edital, leia Como ler o edital de leilão.
Fontes oficiais
- Lei 9.514/1997, arts. 24 e 27 (leilão de banco).
- Código de Processo Civil, arts. 886, 891 e 895 (leilão judicial).
- Fichas de Leilão SFI do portal de imóveis da Caixa, consultadas em 20/10/2026.
Perguntas frequentes
- Qual a diferença entre praça e leilão?
- Hoje, nenhuma na prática. "Praça" era o nome do leilão de imóveis na Justiça; o Código de Processo Civil de 2015 passou a chamar tudo de leilão. A 1ª praça é o 1º leilão, e a 2ª praça, o 2º.
- Quanto tempo há entre o 1º e o 2º leilão?
- No leilão de banco, a lei manda fazer o 2º nos 15 dias seguintes ao 1º. No judicial, as datas estão no edital, que precisa ser publicado pelo menos 5 dias antes do leilão.
- Posso dar lance no 2º leilão sem ter participado do 1º?
- Pode. Cada leilão é uma disputa própria: basta estar habilitado no site do leiloeiro, no prazo que ele pede.
- O que acontece se ninguém der lance no 2º leilão?
- No leilão de banco, o banco fica livre para vender o imóvel de outro jeito; na Caixa, ele pode voltar em licitação aberta, venda online ou compra direta. No judicial, o processo define o próximo passo.
- O que é preço vil?
- É o lance baixo demais para ser aceito no leilão judicial: abaixo do mínimo fixado no edital ou, se não houver mínimo, abaixo de 50% da avaliação.
Este guia é informativo e não substitui a leitura do edital de cada imóvel: as regras mudam de um leilão para outro.
