Guia do leilão · Modalidades da Caixa
Leilão SFI da Caixa: o que é, como funciona e o que fica com quem compra
No site de imóveis da Caixa, "Leilão SFI - Edital Único" é o leilão dos imóveis que a Caixa retomou de quem parou de pagar o financiamento. SFI é a sigla de Sistema de Financiamento Imobiliário, criado pela lei que regula esses contratos (a Lei 9.514, de 1997). É a primeira venda do imóvel depois da retomada, e ela acontece no site de um leiloeiro oficial.
Três regras mudam a conta em relação às outras modalidades: há 1º e 2º leilão, cada um com o seu preço mínimo; quem vence paga 5% de comissão ao leiloeiro; e condomínio e IPTU atrasados ficam inteiros com quem compra. Abaixo, cada regra como está no edital da Caixa.
O que significa "Leilão SFI - Edital Único"
Quem financia um imóvel pela Caixa deixa o imóvel em garantia até a última parcela (é a alienação fiduciária). Se as parcelas param, a Caixa retoma o imóvel, e a lei manda que ele vá a leilão público antes de ser vendido de outro jeito.
"Edital Único" quer dizer que um só edital reúne vários imóveis, cada um com um número de item, e vale para o 1º e o 2º leilão. Pela lei, o 2º leilão acontece até 15 dias depois do 1º, e a ficha do imóvel já mostra as duas datas.
Se ninguém compra nos dois leilões, a Caixa fica livre para vender o imóvel de outra forma, e ele pode voltar em licitação aberta, venda online ou compra direta. Veja as modalidades da Caixa lado a lado.
O 1º e o 2º leilão: o preço mínimo de cada um
| Leilão | Preço mínimo | O que observar |
|---|---|---|
| 1º leilão | O valor do imóvel fixado no contrato de financiamento ou, se for maior, o valor que a prefeitura usou para o ITBI | Pode ficar acima da avaliação que aparece na ficha |
| 2º leilão | A dívida do antigo dono, somada a despesas, seguro, impostos e condomínio em atraso | Pode ser menor ou maior que o mínimo do 1º leilão |
Dois exemplos de fichas de Leilão SFI de São Paulo, consultadas pela ATTIK no site da Caixa em 20/10/2026: num apartamento avaliado em R$ 309 mil, o mínimo era R$ 309 mil no 1º leilão e R$ 251,7 mil no 2º. Num imóvel avaliado em R$ 220 mil, o 1º leilão pedia R$ 228,8 mil e o 2º, R$ 257,4 mil. O porquê está em 1ª e 2ª praça.
Os lances são dados pela internet, no site do leiloeiro indicado no edital, desde a divulgação dos lotes. Se há disputa no fim, o prazo se estende, várias vezes, até a disputa acabar.
Quem paga condomínio e IPTU atrasados
Quem compra, por inteiro. A ficha diz "Condomínio: sob responsabilidade do comprador" e "Tributos: sob responsabilidade do comprador", e o edital manda o arrematante levantar e quitar sozinho as dívidas de condomínio e de IPTU. A FAQ da Caixa repete: no leilão, essas despesas são totalmente de quem compra.
É a maior diferença para as outras modalidades. Na licitação aberta, na venda online e na compra direta, as fichas consultadas traziam a regra dos 10% da avaliação, em que a Caixa assume parte da dívida. A comparação está em Condomínio e IPTU no imóvel da Caixa.
Antes do lance, peça o débito atualizado à administradora do condomínio e consulte o IPTU na prefeitura. No Leilão SFI, esse valor sai do seu bolso e entra no teto do lance.
Pagamento: comissão, entrada e prazos
- No dia do leilão, a comissão. Quem vence paga ao leiloeiro 5% do lance, à parte do valor do imóvel. Sem esse pagamento, o leiloeiro chama o segundo maior lance.
- Até 2 dias úteis da homologação, o boleto. Homologação é a aprovação oficial do resultado, publicada no site da Caixa. A partir dela, há 2 dias úteis para pagar a parte em dinheiro: no mínimo 5% do lance, ou o total, se a compra for à vista.
- Até 30 dias, o contrato. A escritura ou o contrato de financiamento precisa ser assinado em até 30 dias corridos da divulgação do resultado. Atraso causado por quem comprou pode cancelar a venda.
- Até 30 dias da assinatura, o registro. Quem comprou registra a compra no cartório de imóveis e entrega à Caixa a matrícula com o registro.
Financiamento, só na linha SBPE da Caixa; FGTS, só quando a ficha permite. O crédito precisa estar aprovado antes do lance: se ele não sair a tempo, a venda pode ser cancelada com multa de 5%. Veja FGTS no leilão da Caixa.
O antigo dono ainda pode recomprar?
Pode, até o 2º leilão. A lei dá ao ex-mutuário (quem tinha o financiamento) o direito de preferência: ele recompra pagando a dívida e as despesas, à vista ou com FGTS. Quando isso acontece, o imóvel sai do leilão e não há lance vencedor.
Desistir custa caro
- Não pagar a comissão no dia, ou o boleto no prazo, conta como desistência.
- A multa é de 5% do lance, e a comissão do leiloeiro não é devolvida.
- Quem desiste pode ficar suspenso de comprar imóveis da Caixa.
- Depois da homologação, não há arrependimento: o lance vencedor obriga.
Fontes oficiais
- Perguntas frequentes sobre imóveis à venda, no site da Caixa.
- Lei 9.514/1997, arts. 24, 26-A, 27 e 30.
- Edital de Leilão Público nº 0048/0226 - CPA/RE e fichas de imóveis do portal de imóveis da Caixa, consultados em 20/10/2026.
Perguntas frequentes
- O que significa Leilão SFI na Caixa?
- É o leilão público dos imóveis retomados de financiamentos com alienação fiduciária, regidos pela Lei 9.514/1997, a lei do Sistema de Financiamento Imobiliário. Acontece no site de um leiloeiro oficial, em 1º e 2º leilão.
- Leilão SFI da Caixa aceita financiamento?
- Às vezes. A ficha de cada imóvel diz se aceita financiamento (só na linha SBPE da Caixa) e FGTS. Quando aceita, a entrada mínima é de 5% do lance, e o crédito precisa estar aprovado antes da disputa.
- Leilão SFI tem comissão de leiloeiro?
- Tem: 5% do lance, pagos ao leiloeiro no dia do leilão e fora do valor do lance.
- O imóvel do Leilão SFI pode estar ocupado?
- Pode. O edital vende o imóvel no estado de ocupação em que ele está, e a desocupação fica com quem compra. Veja Desocupação de imóvel arrematado.
- Qual a diferença entre Leilão SFI e licitação aberta?
- O Leilão SFI tem 1º e 2º leilão e deixa condomínio e IPTU atrasados inteiros com quem compra. A licitação aberta tem uma data só de disputa e, nas fichas consultadas em outubro de 2026, a Caixa assumia a parte das dívidas acima de 10% da avaliação. Veja Licitação aberta da Caixa.
Este guia é informativo e não substitui a leitura do edital de cada imóvel: as regras mudam de um leilão para outro.
