Guia do leilão · Dívidas
Condomínio e IPTU atrasados no imóvel da Caixa: quem paga em cada modalidade
Depende da modalidade. No Leilão SFI, condomínio e IPTU atrasados ficam inteiros com quem compra. Na licitação aberta, na venda online e na compra direta, as fichas da Caixa consultadas em outubro de 2026 traziam a regra dos 10% do valor de avaliação, com a Caixa assumindo parte da dívida.
A regra dos 10% funciona de um jeito para o condomínio e de outro para o IPTU, e é aí que muita gente se confunde. Abaixo, a tabela por modalidade, a conta com números e o caminho para a Caixa pagar a parte dela.
A regra em cada modalidade
| Modalidade | Condomínio atrasado | IPTU atrasado |
|---|---|---|
| Leilão SFI | Todo de quem compra | Todo de quem compra |
| Licitação aberta | Quem compra paga até 10% da avaliação; a Caixa paga o que passar disso | De quem compra se for menor que 10% da avaliação; acima disso, a Caixa paga tudo |
| Venda online | Mesma regra da licitação aberta | Mesma regra da licitação aberta |
| Compra direta | Mesma regra da licitação aberta | Mesma regra da licitação aberta |
Fonte: 20 fichas de imóveis de São Paulo no site da Caixa, cinco por modalidade, consultadas pela ATTIK em 20/10/2026, mais os editais e as regras de venda da Caixa. A Caixa avisa que a regra varia conforme a estratégia dela, imóvel a imóvel: vale sempre a ficha do seu.
A conta, com números redondos
Imagine um apartamento avaliado em R$ 200 mil, vendido na venda online. Os 10% da avaliação são R$ 20 mil.
- Condomínio atrasado de R$ 32 mil: você paga R$ 20 mil, e a Caixa paga R$ 12 mil.
- Condomínio atrasado de R$ 15 mil: você paga os R$ 15 mil.
- IPTU atrasado de R$ 8 mil: é seu, porque é menor que R$ 20 mil.
- IPTU atrasado de R$ 25 mil: a Caixa paga tudo, porque passou de R$ 20 mil.
No Leilão SFI, os mesmos R$ 32 mil de condomínio e R$ 8 mil de IPTU seriam todos seus: R$ 40 mil a mais no custo. É um exemplo para mostrar a regra; os valores reais vêm da administradora e da prefeitura.
Quando a Caixa paga, como pedir
- Levante os débitos. Você ou o corretor credenciado pede o extrato do IPTU à prefeitura e a planilha mês a mês do condomínio à administradora.
- Envie pelo Atender Habitação. Os comprovantes vão pelo canal da Caixa (atenderhabitacao.caixa.gov.br) em até 60 dias da proposta.
- Espere a Caixa pagar a parte dela. Ela tem até 120 dias, contados da documentação completa, e pode negociar a dívida ou contestar cobranças abusivas.
- Não pague a parte da Caixa por conta própria. As regras da Caixa não aceitam pedido de reembolso de dívida paga sem autorização prévia dela.
Exceções que mudam a conta
- Ficha sem regra de condomínio: o edital manda a Caixa pagar a dívida inteira.
- Dívida prescrita não entra no cálculo da Caixa. Pedir a baixa das dívidas de condomínio prescritas e das vencidas há mais de 5 anos é tarefa de quem compra.
- Se quem compra é o ocupante, o ex-mutuário ou um parente dele até o 3º grau, todas as dívidas são dele.
- Em loteamento com associação de moradores, a Caixa só paga a taxa vencida depois que o ato de criação da associação foi registrado na matrícula.
- Água, luz e gás ficam sempre com quem compra.
No Leilão SFI, a dívida inteira entra no lance
No Leilão SFI, o edital é direto: as dívidas de condomínio e de IPTU devem ser levantadas e quitadas só por quem compra. Some o valor atualizado, com multa e juros, ao preço e ao seu teto antes de dar o lance.
A regra muda o negócio. No apartamento de Suzano, a primeira compra do Bruno, sócio da ATTIK, em 2023, a modalidade deixava as dívidas com a Caixa, e ela pagou R$ 21 mil de condomínio e IPTU atrasados. Num Leilão SFI, esse valor sairia do bolso de quem comprou. Resultados variam de imóvel para imóvel.
Fora da Caixa, quem diz quem paga cada dívida é o edital de cada leilão, judicial ou de outro banco. Veja Dívida de condomínio e IPTU em leilão.
Fontes oficiais
- Perguntas frequentes sobre imóveis à venda, no site da Caixa.
- Fichas de imóveis, Edital de Leilão Público nº 0048/0226 - CPA/RE, Edital de Licitação Aberta nº 0036/0326 - CPVE/RE e Regras da Venda Online, no portal de imóveis da Caixa, consultados em 20/10/2026.
Perguntas frequentes
- A Caixa paga condomínio atrasado?
- Em parte, fora do Leilão SFI. Nas fichas consultadas, quem compra paga até 10% do valor de avaliação, e a Caixa paga o que passar disso. No Leilão SFI, a Caixa não paga: a dívida é toda de quem compra.
- Quem paga o IPTU atrasado de imóvel da Caixa?
- Na licitação aberta, na venda online e na compra direta, quem compra paga quando a dívida é menor que 10% da avaliação; acima disso, a Caixa paga tudo. No Leilão SFI, é sempre de quem compra.
- Onde vejo a regra do meu imóvel?
- Na ficha do imóvel, no site da Caixa, em "Regras para pagamento das despesas". O edital ou as regras da venda online completam.
- Em quanto tempo a Caixa paga a parte dela?
- Em até 120 dias depois de receber toda a documentação dos débitos, que deve ser enviada em até 60 dias da proposta.
- Dívida de condomínio atrasada impede o registro?
- Pode atrasar. As regras da Caixa avisam que débitos pendentes podem dificultar o registro no cartório e impedir a participação em assembleias. Por isso vale resolver a sua parte logo.
Este guia é informativo e não substitui a leitura do edital de cada imóvel: as regras mudam de um leilão para outro.
