Guia do leilão · Depois do arremate
Arrematei o imóvel: e agora? O caminho do lance até as chaves
Arrematar é vencer a disputa, não receber as chaves. Depois do lance vêm o pagamento, o contrato, o ITBI (o imposto da prefeitura sobre a transferência), o registro no cartório e, se houver gente morando, a desocupação. Na Caixa, cada etapa tem prazo, e perder um deles pode custar multa de 5%.
Abaixo, a ordem das etapas com os prazos dos editais da Caixa, o caminho no leilão judicial e o que pagar em cada uma.
Na Caixa, etapa por etapa
| Quando | O que fazer | O que pagar |
|---|---|---|
| No dia do Leilão SFI ou da licitação aberta | Pagar a comissão ao leiloeiro | 5% do lance |
| Depois do resultado (na venda online e na compra direta, já na proposta) | Escolher a imobiliária credenciada que vai acompanhar a compra | Nada: quem paga o corretor é a Caixa |
| Até 2 dias úteis da homologação | Pagar o boleto da parte em dinheiro | A entrada (mínimo de 5%) ou o total |
| Até 30 dias do resultado | Assinar a escritura (compra à vista) ou o contrato de financiamento | Escritura no tabelião; no financiamento, o contrato já vale como escritura |
| Depois da assinatura | Pagar o ITBI e registrar a compra no cartório de imóveis | ITBI pela alíquota da cidade e registro pela tabela do estado |
| No prazo das regras da Caixa | Entregar à Caixa a matrícula com o registro e a prova da troca do IPTU | As certidões |
Com financiamento ou FGTS, há um passo a mais: em até 3 dias úteis depois de pagar o boleto, levar os documentos à agência ou ao Correspondente Caixa Aqui. E o prazo para entregar à Caixa a matrícula registrada vai de 30 a 60 dias, conforme a modalidade e o edital: confira o seu.
Na venda online e na compra direta não há comissão de leiloeiro, e há direito de arrependimento: até 7 dias da homologação, com devolução integral do que foi pago. Depois disso, desistir custa a multa de 5% da proposta.
O que pagar além do lance
- Comissão do leiloeiro: 5% do lance no Leilão SFI e na licitação aberta. No leilão judicial, vale o que o edital fixar; a lei dos leiloeiros prevê 5% pagos por quem compra.
- ITBI: o imposto da prefeitura na transferência, com a alíquota de cada cidade. Nas regras da licitação aberta e da venda online da Caixa, ele tem de ser pago à vista, mesmo que a prefeitura aceite parcelar.
- Cartório: escritura (na compra à vista) e registro na matrícula, pelos valores da tabela do estado.
- Certidões e matrícula atualizada: por conta de quem compra.
- Dívidas que ficaram com você: condomínio e IPTU, conforme a modalidade. Veja quem paga em cada modalidade da Caixa.
- Desocupação e reforma: se houver gente morando e conforme o estado do imóvel.
Todos esses valores entram no teto do lance antes da disputa, como mostra Custos para arrematar.
No leilão judicial, o caminho é outro
- Auto de arrematação. É o documento assinado pelo juiz, por quem arrematou e pelo leiloeiro. Com as assinaturas, a arrematação está feita e só pode ser desfeita nos casos que a lei prevê.
- Pagamento e comissão. Em regra, o pagamento é imediato, por depósito judicial, salvo decisão diferente do juiz. A comissão do leiloeiro também é paga por quem arrematou.
- 10 dias para contestar. Nesse prazo, alguém pode apontar problema no leilão, como preço vil. Sem isso, sai a carta de arrematação.
- Carta de arrematação. É o documento que vai ao cartório para registrar o imóvel no seu nome. Ela traz a prova de que o ITBI foi pago.
- Ordem de entrega das chaves. Se houver gente morando, o juiz manda entregar o imóvel no mesmo processo (é o mandado de imissão na posse), sem precisar de outra ação.
Registro: a etapa que faz o imóvel ser seu
Só o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis, transfere a propriedade. A FAQ da Caixa diz que é a partir dele que você se torna oficialmente o dono e pode usar, reformar, alugar ou vender o imóvel. É também o registro que permite pedir a desocupação na Justiça.
Duas coisas podem atrasar o registro nas vendas da Caixa: dívidas pendentes do imóvel e, nos imóveis que passaram por leilões sem lance, a averbação desses leilões negativos na matrícula. Quando ela está pendente, quem compra pede à Caixa o "kit de averbação", que sai em média em 30 dias, e leva ao cartório com a ajuda do corretor credenciado.
Depois do registro
- Troque a titularidade do IPTU na prefeitura. Na Caixa, a prova dessa troca faz parte da entrega final.
- Passe as contas de água, luz e gás para o seu nome.
- Apresente-se ao condomínio com a matrícula registrada.
- Se houver gente morando, siga o caminho legal: Desocupação de imóvel arrematado.
- No dia em que receber as chaves, faça uma vistoria com fotos de cada cômodo e dos medidores.
Fontes oficiais
- Perguntas frequentes sobre imóveis à venda, no site da Caixa.
- Edital de Leilão Público nº 0048/0226 - CPA/RE, Edital de Licitação Aberta nº 0036/0326 - CPVE/RE e Regras da Venda Online da Caixa, consultados em 20/10/2026.
- Código de Processo Civil, arts. 892, 901 e 903, e Decreto 21.981/1932, art. 24, sobre a comissão do leiloeiro.
Perguntas frequentes
- Quanto tempo depois do leilão eu recebo as chaves?
- Com o imóvel vazio, é o tempo do pagamento, do contrato e do registro: na Caixa, o contrato sai em até 30 dias do resultado, e o registro vem depois. Com gente morando, soma-se a desocupação, que pode levar meses.
- O que é carta de arrematação?
- É o documento do leilão judicial que vai ao cartório para registrar o imóvel no seu nome. Sai depois do pagamento, da comissão e do prazo de 10 dias para contestar o leilão, e traz a prova do ITBI pago.
- Preciso pagar corretor depois de comprar da Caixa?
- Não. A Caixa exige a escolha de uma imobiliária credenciada para acompanhar a compra até o registro, e quem paga esse serviço é a própria Caixa. A comissão de 5% do Leilão SFI e da licitação aberta é só do leiloeiro.
- Posso desistir depois de arrematar?
- No Leilão SFI e na licitação aberta, desistir custa multa de 5%, sem devolução da comissão. Na venda online e na compra direta, há arrependimento sem multa em até 7 dias da homologação.
- O que acontece se eu atrasar o registro?
- Na Caixa, não entregar a matrícula registrada no prazo pode levar ao desfazimento da venda, a uma ação na Justiça ou ao bloqueio para novas compras.
Este guia é informativo e não substitui a leitura do edital de cada imóvel: as regras mudam de um leilão para outro.
