Guia do leilão · Depois do arremate
Desocupação de imóvel arrematado em leilão: o passo a passo até as chaves
A desocupação é responsabilidade de quem compra, mas a lei dá um caminho próprio para ela. No leilão de banco, quem arrematou pode pedir à Justiça uma liminar (uma decisão rápida, no começo do processo) para a desocupação em 60 dias. No leilão judicial, a ordem de entrega sai no mesmo processo do leilão.
Antes da Justiça, vale tentar o acordo. Abaixo, o passo a passo do registro ao dia da entrega das chaves, o tempo de cada caminho e o que nunca fazer.
Antes do lance: descubra quem ocupa
O tempo e o custo da desocupação dependem de quem está lá: o antigo dono, um inquilino, um parente ou alguém sem vínculo. A ficha nem sempre informa, e o edital vende o imóvel no estado de ocupação em que ele está.
Vá ao endereço, converse com o porteiro ou o síndico e coloque o tempo provável no teto do lance. Como fazer essa checagem está em Imóvel ocupado em leilão.
O passo a passo depois do arremate
- Registre o imóvel no seu nome. Sem o registro na matrícula, você ainda não pode pedir o imóvel na Justiça. No leilão de banco, a lei também exige provar que a propriedade tinha passado ao banco antes do leilão (a consolidação, que aparece na matrícula); no judicial, vale a carta de arrematação.
- Procure quem ocupa e proponha um acordo. Prazo de saída, estado do imóvel na entrega e, se fizer sentido, ajuda com a mudança. Tudo por escrito, com a assinatura das duas partes.
- Formalize o prazo com uma notificação. Se a conversa não resolver, envie uma notificação por escrito, de preferência pelo cartório de títulos e documentos, com o prazo para a saída. Ela registra que você tentou resolver sem a Justiça.
- Entre com a ação. No leilão de banco, a ação para entrega das chaves (a lei fala em reintegração na posse) tem liminar para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade (Lei 9.514, art. 30). No leilão judicial, a ordem de entrega (o mandado de imissão na posse) sai no próprio processo do leilão (CPC, art. 901).
- Receba o imóvel com vistoria. No dia da entrega, fotografe cada cômodo, os medidores e as chaves, e registre o estado do imóvel.
Nunca troque a fechadura, corte a água ou a luz, nem entre no imóvel com gente dentro. Mesmo sendo o dono, isso pode virar processo contra você. O caminho é o acordo ou a Justiça.
Quanto tempo leva
| Situação | Caminho | Tempo |
|---|---|---|
| Quem ocupa aceita sair | Acordo com prazo por escrito | O prazo combinado; pode ser questão de semanas |
| Leilão de banco, sem acordo | Ação com liminar para desocupação em 60 dias | O tempo até a liminar, mais os 60 dias |
| Leilão judicial, sem acordo | Ordem de entrega no próprio processo | Depende da vara e do processo |
| Inquilino com contrato | Pedido de saída pela Lei do Inquilinato | 90 dias, se o contrato não tiver cláusula de vigência averbada na matrícula |
Enquanto isso, as contas continuam: condomínio, IPTU e, se você financiou, as parcelas. Esse tempo entra no teto do lance.
Se houver inquilino
Quem compra um imóvel alugado pode pedir a saída do inquilino com 90 dias de prazo, a não ser que o contrato seja por prazo determinado, tenha cláusula de vigência em caso de venda e esteja averbado na matrícula. O pedido tem de ser feito em até 90 dias do registro da compra; depois disso, a lei entende que você aceitou manter o aluguel (Lei 8.245, art. 8º).
Nos imóveis retomados por banco, há uma regra a mais: aluguel de mais de 1 ano feito sem a concordância por escrito do banco não vale contra o banco nem contra quem compra dele (Lei 9.514, art. 37-B).
Quem paga, e a taxa de ocupação
Quem compra cuida da desocupação e paga o que ela custar: advogado, custas do processo e o que for combinado no acordo. A FAQ da Caixa diz que a desocupação é responsabilidade do comprador e lembra que o corretor credenciado, pago pela Caixa, orienta nesse processo.
Em compensação, nos imóveis retomados por banco, o antigo dono deve uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado para o leilão, desde a data em que a propriedade passou ao banco até a entrega das chaves (Lei 9.514, art. 37-A). Cobrar depende de cada caso, e às vezes a taxa entra na negociação do acordo.
Fontes oficiais
- Lei 9.514/1997, arts. 30, 37-A e 37-B.
- Código de Processo Civil, arts. 901 e 903.
- Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), art. 8º.
- Perguntas frequentes sobre imóveis à venda, no site da Caixa.
Perguntas frequentes
- Qual o prazo para desocupar imóvel arrematado em leilão?
- No leilão de banco, a liminar prevista na lei dá 60 dias para a desocupação. Com acordo, vale o prazo combinado. Com inquilino, a Lei do Inquilinato dá 90 dias.
- O que é imissão na posse?
- É a ordem da Justiça para que quem comprou receba o imóvel: a entrega das chaves. No leilão judicial, ela sai no próprio processo, junto com a carta de arrematação.
- Preciso de advogado para desocupar o imóvel?
- Para a ação na Justiça, sim. Para o acordo, não é obrigatório, mas o documento precisa ser bem feito. A Caixa recomenda buscar orientação jurídica antes e depois da compra.
- O antigo dono tem de pagar pelo tempo que ficou no imóvel?
- Nos imóveis retomados por banco, a lei prevê a taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado para o leilão, devida ao banco ou a quem comprou dele, até a entrega das chaves.
- Posso cortar a luz para o ocupante sair?
- Não. Cortar serviços, trocar a fechadura ou entrar com gente dentro pode virar processo contra você, mesmo sendo o dono.
Este guia é informativo e não substitui a leitura do edital de cada imóvel: as regras mudam de um leilão para outro.
